현재 은행권 주택담보대출을 대상으로 DSR을 시행중인데, 2월 26일부터는 스트레스 DSR이 시행된다고 합니다. 2025년부터는 스트레스 DSR 적용 대상을 은행권 주담대뿐만 아니라 무주택자 전세대출에도 확대 적용될 예정이라고 하니, DSR 가산 금리 및 대출한도 계산법에 대해 상세하게 알아보겠습니다.
DSR의 개념
정부에서는 주택시장 안정화하고 가계부채의 질적개선을 위해 주택담보대출 한도를 정해두었는데, LTV, DTI, DSR 이라는 지표를 통해 대출 위험을 평가하고 대출 여부를 결정합니다.
그 중 하나인 DSR(Debt Service Ratio)은 총 부채 원리금 상환액 대비 소득 비율로, 대출자의 상환능력 대비 원리금 상환부담을 나타내는 지표입니다. DSR이 높으면 부채 부담이 높아져 가계 재정이 악화될 우려가 있기 때문에 대출 한도 제한을 두고 있습니다.
DSR에서 말하는 원리금은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원리금을 포함합니다. 즉, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출,학자금대출,마이너스통장,자동차할부융금 등을 모두 포함합니다. 예를 들어, 전세자금 대출을 보유한 상태에서 주택담보대출을 진행하는 경우는 전세자금 대출 원리금도 DSR에 포함됩니다.
스트레스 DSR 제도 시행
‘스트레스 DSR’은 24년 2월 26일부터 전 은행권 주택담보대출을 대상으로 시행되는 DSR이며, 미래 금리변동 위험에 대비하여 DSR 산정시 일정 수준의 가산금리를 부과합니다. 변동금리 대출을 이용하는 대출자의 경우, 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 커질 수 밖에 없는데, 미래의 금리변동성에 미리 대비하여 가산 금리를 부과합니다. DSR 산정시 가산 금리가 부과된 만큼 대출한도가 줄어들 뿐이지, 상환해야할 금리가 높아지는 것은 아닙니다.
가산 금리 책정 방법
가산 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 가계대출 가중평균금리와 현재 가계대출 금리를 뺀 값으로 결정하며, 하한 금리는 1.5%, 상한 금리는 3.0%를 부과합니다. 예를 덜어, 과거 5년간 최고 금리 5.64%, 현재 가계대출 금리 4.82%라고 하면, 스트레스 금리는 둘을 뺀 값인 0.82%입니다. 이 때 하한 금리인 1.5% 보다 작기 때문에 대출 금리는 가산금리 1.5% 만큼 더해진 값만큼 부과됩니다. 요즘같이 금리가 상승하는 시기에는 가산 금리가 작게 잡혀 금리 변동 위험이 과소평가될 우려가 있어, 하한금리 1.5%를 적용합니다.
2월에 처음 시행하는 만큼, 제도 시행에 따른 충격이 예상됩니다. 따라서 올해 2월26일부터 6월30일 상반기에는 가산 금리의 25%, 7월1일~12월31일 하반기에는 50%만 적용됩니다. 2025년부터는 ‘스트레스 DSR’이 본격 시행되면서 가산 금리 100%를 적용할 예정입니다.
2024년도 DSR 가산 금리
2024년 상반기 DSR 가산 금리는 0.38% 입니다. 한국은행 발표에 의하면 지난 5년동안 최고 가계대출 가중평균금리는 5.64%이고, 현재 예금대출 가계대출 가중평균금리는 4.82%입니다. 이 둘을 빼면 0.82%이지만, 하한금리 1.5%를 적용합니다. 이 때 가중치 25%를 적용하여 스트레스 금리는 최종 0.38%로 결정됩니다.
“그럼 대출한도가 얼마나 줄어드는 걸까요?”
대출자의 소득, 대출 금리, 대출기한에 따라 다릅니다. 예를 들어, 소득 6천만원 소득자가 원리금균등 상환 기준으로 40년간 이자율 5%로 대출받는다고 가정하면 스트레스 DSR 적용 시 대출 한도가 2000만원 줄어듭니다. 가산 금리 적용 전에는 4억 1400만원을 대출 받을 수 있었으나, 가산 금리 적용 후 3억 9400만원까지 대출받을 수 있습니다.
| 대출 한도 | ||
| DSR 가산 금리 적용 전 | DSR 가산 금리 적용 후 | |
| 연소득 | 6000만원 | 6000만원 |
| 주택 담보 대출 기간 | 40년 | 40년 |
| 주택 담보 대출 금리 | 5% | 5.38% (+0.38% 적용) |
| DSR 대출 한도 | 최대 40% | 최대 40% |
| 주택담보대출 받을 수 있는 금액 | 4억1400만원 | 3억9400만원 |
DSR 대출한도 계산기
DSR 대출한도는 네이버 계산기를 통해 계산할 수 있습니다. 네이버 계산기를 통해 DSR 뿐만 아니라, LTV 및 DTI 대출 한도도 알아볼 수 있으니 참고하시면 됩니다.
사용법에 대해서 간략하게 말씀드리겠습니다.
- 우선 대출자의 연소득, 주택 담보 대출 금액 및 대출 금리, 대출 기간을 입력하면 DSR을 계산할 수 있습니다.
- DSR 40% 이내에서 주택 담보 대출 금액 최대로 얼마를 받을 수 있는지 확인합니다.
스트레스 DSR을 적용하는 경우, ‘주택 담보 대출 금리’ 항목에 시중 금리에 DSR 가산 금리를 더해 적용하시면 됩니다. 2024년 상반기 가산 금리는 0.38% 입니다.
마무리하며
2024년 2월말 도입된 스트레스 DSR 시행에 따른 대출한도 계산기 사용법에 대해서 알아보았습니다. 주택담보대출을 받으시는 분들은 DSR 계산기를 통해 대출 한도를 미리 알아보실 수 있습니다.